AFFITTI BREVI 2025

                                 PRATICO VADEMECUM PER ESSERE IN REGOLA 

 

 

“PER LOCAZIONI BREVI SI INTENDONO I CONTRATTI DI IMMOBILI A USO ABITATIVO DI DURATA NON SUPERIORE A 30 GIORNI”.

 

1- CIN ( CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE )

Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile destinato a locazioni brevi deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per ottenere il CIN ossia il Codice Identificativo Nazionale.

Questo codice è obbligatorio e va:

• esibito chiaramente all’esterno dell’immobile
• inserito in tutti gli annunci pubblicitari.

La mancata esposizione del CIN negli annunci comporta sanzioni che possono variare da 500 a 5.000 euro, mentre l’assenza del CIN per l’immobile può comportare multe da 800 a 8.000 euro.

 

2- DAC7- LA TRASPARENZA FISCALE

La direttiva europea DAC7, prevede che le piattaforme di prenotazione (Airbnb, Booking.com e simili) comunichino direttamente i redditi generati dagli host all’Agenzia delle Entrate.

Questo significa che:

• tutti i guadagni saranno automaticamente dichiarati
• devi verificare che i redditi registrati siano corretti e conformi alla tua contabilità.

Nel contesto della dichiarazione trimestrale DAC7, è fondamentale determinare correttamente se l’Online Travel Agency (OTA) agisce come sostituto d’imposta. Se l’OTA riveste il ruolo di sostituto d’imposta, è essenziale indicarlo correttamente nella dichiarazione. Una mancata o errata indicazione può comportare sanzioni amministrative.

 

3- ESTINTORI E RILEVATORI DI MONOSSIDO DI CARBONIO

La sicurezza è una priorità, e dal 2025 diventa obbligatorio dotare gli immobili di:

• estintori portatili a norma
• rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili.

Importante sottolineare che gli estintori devono essere sottoposti a manutenzione semestrale e gestiti da personale formato.

 

4- COMUNICAZIONE DEGLI OSPITI ALLA QUESTURA

Ogni arrivo va comunicato entro 24 ore al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato (o immediatamente, entro sei ore, per soggiorni di una sola notte).

 

5- CHECK-IN IN PRESENZA

Come da recente circolare del Ministero dell’Interno, in conformità ai requisiti previsti dall’art. 109 TULPS, il check-in degli ospiti deve essere effettuato di persona per verificarne l’identità, dunque la corrispondenza tra persone alloggiate e documenti forniti.

Si va, inoltre, verso un utilizzo misurato delle key box o sistemi non presidiati per la consegna delle chiavi.

E’ consigliabile organizzare soluzioni flessibili per accogliere gli ospiti e verificarne l’identità de visu, in conformità con l’art. 109 TULPS.

 

6- CHECK-IN ONLINE E SELF CHECK-IN

Anche se la normativa italiana richiede la presenza fisica per il check-in, si può semplificare il processo raccogliendo i dati prima dell’arrivo con il check-in online, garantendo che sia conforme alle norme di protezione dei dati personali (GDPR).

 

7- COMUNICAZIONI ISTAT

È obbligatorio, per tutti i proprietari e gestori delle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, comunicare, a fini statistici, i dati relativi alle presenze degli ospiti.

La mancata comunicazione espone l’operatore a possibili sanzioni amministrative.

La raccolta dei dati avviene con la collaborazione degli Uffici di statistica delle Regioni e delle Province autonome. Questi uffici, a loro volta, possono collaborare con altri enti competenti in materia di turismo a livello regionale o provinciale.

Le scadenze possono variare, quindi è importante tenerle monitorate.

 

8- TASSA DI SOGGIORNO

L’imposta di soggiorno è regolamentata in maniera differente da comune a comune. In Italia è stata introdotta dal Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 “Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale”, che concede ai Comuni la possibilità di istituirlo o meno. E sono gli stessi Comuni a stabilirne le modalità di applicazione.

Qualora sia prevista, è un obbligo e la gestione della tassa di soggiorno è responsabilità del gestore. Le tariffe variano a seconda del Comune e del tipo di struttura. Se omesso il versamento è prevista una sanzione pecuniaria (reato penale).

 

9- CONTRATTO PER GLI OSPITI

Anche per soggiorni brevi, è essenziale stipulare un contratto scritto. Questo documento rappresenta una garanzia sia per il locatore che per l’ospite, fornendo regole chiare e trasparenti. Ecco cosa dovrebbe includere un contratto di questo tipo :

• Termini e condizioni del soggiorno: dettagli come la durata, l’importo del canone e le modalità di pagamento sono indispensabili.
• Regole della casa: definire come devono essere usati gli spazi, indicare eventuali divieti (ad esempio, fumo o animali) e sottolineare l’importanza del rispetto del vicinato.
• Responsabilità delle parti: indicare obblighi di manutenzione, gestione di eventuali danni e dettagli sulla cauzione.

Per le locazioni turistiche, a seconda della durata del soggiorno, gli obblighi legati al contratto possono variare:

• soggiorni fino a 30 giorni: per contratti con una durata complessiva di massimo 30 giorni all’anno, non è necessario registrarli presso l’Agenzia delle Entrate.
• soggiorni superiori a 30 giorni: se il contratto supera i 30 giorni, deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza (se precedente). La registrazione prevede il pagamento di un’imposta pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro.

 

10- AFFIDARSI A PROFESSIONISTI

Importante per non cadere in errore rivolgersi ad esperti come : fiscalisti, tecnici per installazione e manutenzione dispositivi, agenti immobiliari.

 

Fonte : WIISY