COS’E’ IL RENT TO BUY? QUANDO E’ STATO INTRODOTTO?PERCHE’ NON VA CONFUSO CON L’AFFITTO CON RISCATTO?
La traduzione letterale dell’espressione inglese Rent to Buy equivale ad affitto per comprare. Tecnicamente è una tipologia di contratto di compravendita preso in prestito dal diritto anglosassone ed introdotto in Italia nel 2014 grazie al Decreto Sblocca Italia. Quindi il Rent to Buy consente l’acquisto programmatico di un bene immobile e pertanto viene in aiuto a chi non possiede sufficiente liquidità per comprare casa o i requisiti necessari per accendere un mutuo. Mentre “Affitto con riscatto” , “Preliminare ad effetti anticipati” e “Contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà)” sono formule legate ad un unico comune denominatore: il concetto di “rateizzazione” del pagamento del prezzo del bene, con conseguente onere per il venditore di fare lui da banca all’acquirente.
La seguente tabella qualifica correttamente le diverse tipologie contrattuali :
Pro, Contro e delucidazioni sulle varie tipologie :
– RENT TO BUY ORIGINALE – PRELIMINARE TRASCRITTO COLLEGATO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il Rent to Buy originale si realizza usando uno schema contrattuale complesso, costituito da due contratti tipici
(ovvero previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile) tra loro collegati: il “preliminare di compravendita”
ed il “contratto di locazione”.
Questo modello contrattuale è quindi normato dal Codice Civile e non da una semplice legge.
Entrambi i singoli contratti vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però, tassativamente, essere anche trascritto, con l’intervento del Notaio, per garantire l’acquirente in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito da una ipoteca giudiziale o da un pignoramento.
Importante è la definizione delle clausole che collegano i due contratti, le quali devono essere meticolosamente studiate al fine di:
- non far perdere ai contratti il loro carattere di tipicità;
- creare un sistema di paracadute ed ammortizzatori che consenta alle parti di gestire comunque in modo Win -Win e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in un arco temporale di tre anni;
- non movimentare, in alcun modo, la fiscalità sulla vendita prima del rogito notarile.
E’ logico ed evidente che nella compravendita Rent to Buy sia da escludere qualsiasi intento elusivo: non si deve
rinviare la tassazione di una vendita già conclusa ma semplicemente affrontare la corretta tassazione nel momento
in cui questa vendita, affinché si possa effettivamente realizzare, si concretizzerà grazie all’ottenimento di un mutuo o al verificarsi della vendita di un immobile usato.
Appare altresì logico e corretto che il venditore dichiari il proprio ricavo e vi paghi le relative imposte solamente
nel momento in cui lo ha effettivamente percepito. Così come è giusto che l’acquirente paghi le proprie imposte sulla
compravendita solamente nel momento in cui la riesce effettivamente a concretizzare, grazie all’ottenimento del mutuo.
– AFFITTI CON RISCATTO
Si possono realizzare usando due diverse tipologie contrattuali: il “contratto di locazione con opzione di acquisto” ed il “contratto di locazione con patto di futura vendita”.
Affitto con opzione di acquisto
Con lo schema contrattuale del “contratto di locazione” collegato al “contratto di opzione di acquisto”, viene concesso all’inquilino il diritto potestativo di poter acquistare il bene, oggetto della locazione, entro una determinata data e ad un prezzo prestabilito oggi, con l’accordo che, nel caso in cui andrà ad esercitare questo suo unilaterale diritto di opzione, una parte dell’affitto pagato verrà scontato dal prezzo pattuito.
Come nel Rent to Buy, c’è la presenza di due contratti tipici tra loro collegati che non presentano,
se correttamente realizzati, alcuna problematica di movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita
e non sconfinano nella atipicità. Purché siano correttamente realizzati.
In alternativa si può anche usare un unico contratto di locazione che incorpori al suo interno il contratto di opzione
di acquisto, rinunciando quindi alla soluzione, più lineare, dei 2 contratti tipici collegati.
Ciò comporta, sotto il profilo giuridico, l’utilizzo di un contratto complesso, costituito da un negozio primario e da
un negozio accessorio. Quale sia il negozio primario e quale sia quello accessorio dipende da come viene impostato
il contratto e dal fatto che vi sia o meno un rapporto di funzionalità della locazione all’acquisto.
Tutto ciò, per quanto secondario possa apparire, diventa molto rilevante in sede di contenzioso: può determinare
la disciplina giuridica applicabile, quella sulla locazione o quella sulla vendita. E può altresì determinare la tipicità
o l’atipicità del contratto.
Nella tipologia contrattuale in esame il venditore non è assolutamente tutelato. Egli non può percepire alcuna caparra, essendo l’opzione di acquisto un diritto esclusivo dell’inquilino e non un impegno formale. E’ invece il venditore ad impegnarsi, per tutta la durata del periodo di opzione, a non alienare il bene a terzi, nella speranza che il suo inquilino poi effettivamente acquisti.
Non essendo prevista la possibilità di trascrivere il contratto di opzione di acquisto, è impossibile garantire l’inquilino in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito con una ipoteca giudiziale o con un pignoramento.
L’acquirente non ha però alcun paracadute nel caso in cui sia impossibilitato ad esercitare l’opzione di acquisto, giusto ad esempio perché non riesce ad ottenere il mutuo.
La “locazione con opzione di acquisto” non genera equity. L’equity è il livello di capitale proprio iniziale che chi oggi chiede un mutuo deve dimostrare di possedere al mondo bancario nelle modalità dallo stesso richieste, che sono sostanzialmente due: o liquidità depositata sul conto corrente o somme già corrisposte al venditore a titolo di caparra o acconto prezzo.
Il problema, nella tipologia contrattuale in esame, è che tutte le somme vengono corrisposte unicamente a titolo di canoni di locazione che, al momento del riscatto, vanno a diminuire il prezzo pattuito. Tali somme non vengono pertanto viste dal mondo bancario come un reale accantonamento sull’acquisto, ma semplicemente come una decurtazione del prezzo pattuito: si acquista con uno sconto ma, dal punto di vista bancario, non si è generata alcuna equity.
Di fatto per l’istituto di credito il potenziale mutuatario sta ancora chiedendo un mutuo al 100%.
Tale meccanismo risulta oltretutto assai penalizzante sul piano fiscale per il venditore, costretto a pagare in pieno le tasse su degli affitti che percepisce ma dovrà poi restituire scalandoli dal prezzo di vendita pattuito.
Tutte queste problematiche non si pongono assolutamente nel Rent to Buy originale grazie alla sua trasparente linearità:dal punto di vista fiscale, dal punto di vista giuridico e dal punto di vista bancario.
Locazione con patto di futura vendita
L’altra tipologia contrattuale, molto meno utilizzata rispetto alla precedente, con cui si può realizzare l’affitto con riscatto è il “contratto di locazione con patto di futura vendita”.
Qui il problema dell’equity non si pone, trattandosi sostanzialmente di un unico contratto “atipico” e “misto”, contenente sia gli elementi tipici del contratto di locazione, sia quelli del preliminare di compravendita; le somme rateizzate che si versano vengono alla fine riqualificate come acconti prezzo, generando così l’equity per il modo bancario.
Le problematiche sono qui innanzi tutto di natura fiscale, essendo stata questa tipologia contrattuale oggetto dapprima della Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 338 del 01/08/2008 e successivamente della Circolare Ministeriale 28/E/2011, con le quali l’Amministrazione Finanziaria ha precisato che il momento impositivo, ai fini della tassazione sulla vendita, coincide con la data di stipulazione del contratto, nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente.
Il decreto “Sblocca Italia” ha spostato il momento impositivo al rogito, sia per questo contratto che per la “vendita con riserva di proprietà, ma solo ed esclusivamente per gli immobili destinati ad edilizia sociale.
Per tutti gli altri il problema permane.
– RENT TO BUY CON RISCATTO – CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE
E’ la nuova nuova tipologia contrattuale, istituita con l’articolo 23 della Legge 164/2014, con la quale è stato
modernizzato il tradizionale affitto con riscatto .
Un primo importantissimo elemento positivo contenuto in questa nuova tipologia contrattuale è costituito dall’obbligo della trascrizione con una durata della stessa pari a quella del contratto sottoscritto, entro il limite di 10 anni.
Un secondo elemento positivo è costituito dall’aver previsto un meccanismo di imputazione a pagamento del prezzo di una parte del corrispettivo per il godimento del bene riqualificando tali somme, al momento del rogito notarile, come acconto prezzo ed evitando di doverle portare in decurtazione del prezzo dichiarato in atto.
In questa nuova tipologia contrattuale la parte acquirente è teoricamente garantita, salvo il fatto che non si verifichino degli incidenti di percorso difficilmente gestibili in assenza dei paracadute e degli ammortizzatori che solamente il Rent to Buy originale è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzichè di un contratto unitario.
Le garanzie sono invece un po’ più labili per la parte venditrice, in assenza di un reale impegno all’acquisto
ma di una semplice opzione a favore del conduttore. Da ciò peraltro scaturisce l’impossibilità di prevedere nel contratto una somma a titolo di caparra confirmatoria.
La nuova tipologia contrattuale ripropone sostanzialmente la logica commerciale dell’affitto con opzione di acquisto,
ma ne prende le distanze sotto il profilo giuridico, dove non si è più in presenza di un “contratto di locazione”
ma piuttosto di un “contratto di godimento” regolato da alcune norme sull’usufrutto espressamente richiamate.
Per quanto concerne invece la parte fiscale, la nuova tipologia contrattuale è regolamentata dalla Circolare n. 4/E pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.
La creazione di una nuova tipologia contrattuale totalmente a sè stante relega i contraenti in un terreno totalmente
nuovo sotto il profilo della giurisprudenza, non essendovi ancora alcuna sentenza. Ben diversa è invece la giurisprudenza consolidata a disposizione del Rent to Buy originale realizzato con due contratti tipici normati dal codice Civile.
– HELP TO BUY – PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
E’ il nome con cui è stato ribattezzato il ” contratto preliminare ad effetti anticipati”, di fatto già da tempo in uso nonostante le problematiche fiscali che può comportare, non è infatti per nulla favorito dall’Amministrazione Finanziaria. Indipendentemente dall’orientamento che può assumere la singola Agenzia delle Entrate, che peraltro non è uniforme su tutto il territorio nazionale, incombe comunque su questa tipologia contrattuale la sentenza 33 del 10 Luglio 2009 che ha affermato che, sia pure ai soli fini tributari, l’atto in questione debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere quindi assoggettato all’imposta tradizionale.
Questa interpretazione trova sostegno nella natura giuridica di questo contratto, con il quale si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene “anticipando gli effetti dell’atto definitivo” e generando così un contratto complesso che contiene al suo interno due contratti accessori, ovvero un contratto di “comodato d’uso” (relativamente alla detenzione del bene) ed un “contratto di mutuo” (relativamente agli acconti corrisposti).
Ben diversa ed assai più lineare è invece la natura giuridica dello schema contrattuale Rent to Buy, ove si immette
il promissario acquirente nella detenzione del bene non per una anticipazione degli effetti dell’atto definitivo, bensì in virtù di un separato contratto di locazione.
I potenziali acquirenti non devono farsi allettare dal fatto che i versamenti rateizzati costituiscono interamente
acconti prezzo: l’affitto formalmente non c’è, ma in realtà lo si paga comunque sotto forma di un prezzo maggiore
rispetto a quello che si poteva ottenere acquistando in modo tradizionale.
– BUY TO RENT – VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’
Con questo termine si è voluto identificare due tipologie contrattuali contemplate dal nostro ordinamento
giuridico e tra loro concettualmente vicine:
- la “vendita con riserva di proprietà”, detta anche “vendita con patto di riservato dominio”;
- la “vendita con condizione risolutiva, unilaterale nell’interesse del venditore, di inadempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo”.
Sono sostanzialmente due contratti di vendita con pagamento rateizzato. La differenza consiste nel fatto che mentre nella “vendita con patto di riservato dominio” l’effetto traslativo (ovvero il trasferimento della proprietà) si produce solo con il pagamento dell’ultima rata, nella “vendita con condizione risolutiva” l’effetto traslativo si produce già alla stipula, fermo però restando che in caso di inadempimento nel pagamento del prezzo la proprietà ritornerà nuovamente al venditore.
I contratti Buy to Rent non sono un’alternativa al Rent to Buy, sia per la loro rigidità, sia per l’aggravio economico
che comportano movimentando immediatamente la fiscalità sulla vendita e costringendo l’acquirente a sostenere subito i costi dell’atto definitivo, salvo che il notaio, non accetti anch’egli un pagamento rateizzato.
Non sono quindi una risposta alle esigenze dell’acquirente che necessita di un “programma preparatorio all’acquisto” che gli consenta di acquistare casa pur disponendo di una liquidità contenuta.
Si tenga inoltre presente che un eventuale mutuo finalizzato a consentire il saldo finale del prezzo del bene, non sarebbe poi più nemmeno un “mutuo prima casa”: risulterebbe invece essere un “mutuo di liquidità”,
con richieste di equity e spread totalmente diversi e penalizzanti per il richiedente.
Queste tipologie contrattuali non soddisfano nemmeno l’esigenza di chi necessita del “programma preparatorio all’acquisto” per avere il tempo di alienare un immobile usato al fine di potersi poi intestare il nuovo come prima casa, usufruendo dei relativi sgravi fiscali: con questi contratti le imposte si pagherebbero non solo subito, ma anche come seconda casa.
In questi rigidissimi contratti l’unica applicazione è quella di gestire una vendita rateizzata di lunga durata,
paragonabile a quella di un mutuo, in cui l’acquirente accetti di sottoscrivere un contratto rigido e totalmente privo
di paracadute unicamente perché l’intero importo della compravendita viene rateizzato e non occorre pertanto richiedere alcun finanziamento bancario, avendolo di fatto già ottenuto dal venditore disposto a fare lui da banca.
Bisognerà quindi , in qualunque di queste decisioni, farsi affiancare da specialisti del settore onde evitare spiacevoli accadimenti.
Fonti : Claudio Maggini – MutuiOnline
